Buena parte del crecimiento más reciente de la economía española es debido al auge de la construcción, un sector de baja productividad que no encaja en el modelo de tecnología, innovación y competitividad que se marcaron los gobiernos de la UE en la Agenda de Lisboa. El hecho de que la productividad de la economía española haya crecido menos que la media europea es paralelo a las elevadas tasas de crecimiento de la construcción, cuyo dinamismo en los últimos años no tiene parangón en la mayoría de países del entorno. El ahorro dirigido a este sector -motivado principalmente por la inestabilidad de los mercados financieros tras el estallido de la burbuja tecnológica- ha ido en detrimento de otras inversiones. Como consecuencia principalmente de la presión de los demandantes de vivienda, los precios inmobiliarios han emprendido una escalada que dura ya más de nueve años. El crecimiento interanual del precio de la vivienda nueva es de dos dígitos en la mayoría de las zonas. El aumento acumulado entre 1997 y 2005 de los precios de las viviendas en España arroja el espectacular porcentaje del 177%, equivalente a siete veces el crecimiento de los salarios. Los factores determinantes de esta inflación inmobiliaria por el lado de la demanda son sobradamente conocidos: la persistencia de bajos tipos de interés, largos plazos en las hipotecas, una intensa participación de las entidades de crédito, aumento rápido de los hogares (inmigración, reducción del tamaño de la unidad familiar), compras de viviendas por extranjeros y, sobre todo, la creciente presión en el mercado de la figura del inversor en vivienda.
Ante la falta de otras alternativas más rentables, gran parte del ahorro ha ido a la compra de vivienda en un generalizado fomento de los comportamientos especulativos. Convertir el ‘ladrillo’ en inversión preferente de muchos ahorradores ha supuesto que las decisiones de inversión, guiadas únicamente por la plusvalía que se puede obtener del activo, marquen el ritmo del sector inmobiliario. Durante varios años se ha estado superando la cifra de 700.000 viviendas anuales de nueva edificación. La construcción está cambiando la morfología de las principales ciudades y ha llevado hasta las poblaciones de mediano y pequeño tamaño la posibilidad de experimentar un crecimiento urbano sin precedentes en tales localidades. La nueva oferta de vivienda supera con mucho a la nueva demanda como bien de uso. Si bien la creación de nuevos hogares o los cambios de residencia explican parte del crecimiento de la edificación, se estima que la mitad de la construcción es debida a las segundas residencias y a las inversiones. La dificultad evidente en el acceso a la vivienda para amplios sectores sociales convive con un elevado endeudamiento de las familias que adquieren una vivienda.
Las consecuencias de esta burbuja inmobiliaria, que conlleva el riesgo de que puede estallar en cualquier momento, se deja notar también en el medio ambiente y en el uso de los recursos. Los problemas de la incidencia ambiental del fenómeno urbano se remontan al mismo nacimiento de las ciudades. Es el crecimiento exponencial de la ciudad en el último siglo, sin embargo, el que sienta las bases para múltiples problemas ambientales que afectarán al entorno en el que se desarrolla la urbanización del territorio y a las condiciones de vida de los habitantes de las ciudades. El propio desarrollo del sistema económico está estrechamente ligado al proceso de crecimiento de las ciudades. En la actualidad, es palpable una intensificación de este proceso que ha generado una verdadera explosión del fenómeno urbano en los países subdesarrollados, donde han surgido megalópolis en las que se concentra cada vez un mayor porcentaje de población. En el primer mundo, cualquier reestructuración económica lleva aparejada un cambio en su modelo de urbanización. Las ciudades redefinen sus límites y se adoptan diseños metropolitanos. Las grandes ciudades se ajustan habitualmente en su crecimiento al modelo que se ha dado en llamar de ‘manchas de aceite’. Se trata de urbanizaciones dispersas, baja densidad en la edificación y la conexión de los núcleos cercanos a través de un continuo urbano.
El ‘boom’ inmobiliario que protagoniza la economía española ha incentivado la conformación de nuevas áreas metropolitanas y el aumento de las dimensiones de las ya existentes, en algún caso con la adición de nuevas ‘coronas’ metropolitanas que alejan la residencia de los lugares de trabajo. Este modelo de crecimiento urbano sólo es posible con el desarrollo del transporte privado y de las comunicaciones en el área metropolitana. La dependencia del automóvil es directamente proporcional a la dispersión de los asentamientos. Las modernas prácticas urbanísticas se caracterizan por una creciente exigencia de agua, materiales y energía. Un factor diferenciador entre ciudades es la densidad de población: hay núcleos urbanos con alta densidad que crecen progresivamente a partir del antiguo casco histórico y hay ciudades que se expanden en ‘urban sprawl’, de forma descontrolada y disparando la ocupación del territorio. Un rasgo característico es que el crecimiento es mayor en extensión que en población, lo que implica una utilización del espacio que requiere un elevado consumo de recursos tanto para su conformación como para su mantenimiento. La insostenibilidad de este modelo urbano, que haría imposible su generalización a la totalidad de la población, no es sólo consecuencia de la baja densidad de las zonas residenciales; también influye la creciente necesidad de espacio para las redes y áreas de servicio y abastecimiento a la población: electricidad, transportes, agua, etc.
La inaudita duración de la actual expansión inmobiliaria está acelerando la extensión en el territorio de un modelo urbano que plantea serios problemas a cualquier estrategia coherente de desarrollo sostenible. El consumo de materiales y energía va en aumento en las ciudades. Y el suelo es también un recurso limitado al que un sector inmobiliario sobredimensionado le está sacando el máximo beneficio, gracias a una escalada de precios que acentúa el endeudamiento de las familias y agrava los problemas de acceso a la vivienda para buena parte de los ciudadanos. El auge de la construcción fomenta la búsqueda constante de nuevas áreas de crecimiento de las ciudades y, mientras tanto, las administraciones locales mantienen ligada su capacidad de financiación al desarrollo urbanístico. Con independencia de las políticas públicas de ordenación que se deberían llevar a cabo, los graves problemas que genera la especulación inmobiliaria pueden ser frenados con un cambio de percepción de los efectos indeseados de seguir alimentando un desbocado sector de la vivienda. La sostenibilidad ambiental de las ciudades está en juego.
Desde la VILA OLÍMPICA al FÓRUM,
pasando por DON PISO
Rafael del Barco Carreras
El nombre tenía gracia aunque fuera un refrito del DON ALGODÓN de mucho antes. Que su dueño optara al BARÇA, era lógico, la entidad pasaría de los textileros a los inmobiliarios, para acabar en “abogados”. Ante mi pesimismo, un contento conocido se incomodó cuando me contaba sus inicios en una oficina Don Piso, a la par que me proponía porcentajes en negro si le proporcionaba clientes.
Lo de “franquicia” lo entendí menos. Ya no es que fuera un resentido del mundo inmobiliario es que no entendía el concepto. Por los 70 tuve un equipo de vendedores y no me los imaginaba en torno a una oficina pagando un porcentaje por la “filosofía del negocio”. Pero lo de Fincas Corral olía peor.
La primera de las sorpresas, el marido de la titular era el delegado de la CAIXA cercana. Empecé a entender. Yo me hice “inmobiliario” a través de la pequeña Caja General de Crédito, Sociedad Cooperativa. Ahora los negocios inmobiliarios giraban en torno a las Cajas y Caixas, confederadas. Y la BURBUJA crecía, operaciones de gran calado, y buenas, de dinero, se daban en el meollo de la gran Barcelona, y cerrar ventas por 120 millones de pesetas por pisos del Ensanche que la propia CAIXA había vendido por siete u ocho millones apenas veinte años antes, era común. En el Paseo de Gracia se vendieron los áticos más caros del Mundo. Y se recreó la “venta sobre plano”. En un mercado que sobraba producto los compradores pagaban por “fantasías”. El tocomocho de nuevo de moda. Valía cualquier cantidad de anticipo, el agente cobraba su comisión, a menudo toda la “paga y señal”. El argumento de que la simple entrega crecía al 20% anual, contundente. Un mercado artificial, atípico, distorsionado, que desde La Vila Olímpica del 92, con sus inalcanzables 40 millones de pesetas por piso, pasa en 10 años a otra macro inversión, el FÓRUM, con pisos de hasta UN MILLÓN DE EUROS. Los milagros y pelotazos de los Planes de Urbanización de La Ribera, transformando los húmedos suburbios de barracas y fábricas, Somorrostro, Camp de la Bota, El Besos, en lujosas viviendas compitiendo con Sarriá Pedralbes. Planes de Narcís Serra, Maragall y Pujol. Pisos para trabajadores con yate. La inmensa mayoría de ciudadanos ni comprendió los precios ni soñó vivir allí, y sobraron pisos, y sobran. Nadie compra a esos precios.
Y si no se vendía, el negocio consistía en presentar la “certificación de obra” y abonada en cuenta. El terreno a precio de oro (oro falso de laboratorio) ya se había pagado con «pólizas hipotecarias». TODO DINERO PÚBLICO, AHORRO PÚBLICO, DE CAIXAS, manejado por PRIVADOS. Eso, y vender a treinta años, a gente que ni podían pagar el plazo mensual, una aberración para un ex alumno del Instituto Bancario de los 60, cuando la banca prestaba máximo a tres meses, descuento comercial bancario, pues su pasivo, dinero de los clientes, exigible a la vista. Aunque recolocaran las artificiosas hipotecas en mercados financieros que no controlaban la filosofía de tan peculiares operaciones, aquello estallaría, sin duda.
La venta de DON PISO a HABITAT un anticipo de lo que se avecinaba, y la especulación en bolsa con INMOBILIARIA COLONIAL SA, más de lo mismo pero con BILLONES de pesetas. Dos operaciones que de por si demostraban que los capitanes y oficiales de aquellos grandes transatlánticos arriaban botes sin avisar a la tripulación, ni menos pasaje, que la nave tenía una gran vía de agua y se hundía sin remedio. Como cualquier timador especialista en PIRÁMIDE sabe, cuando ya no capta dinero, debe cerrar el chiringuito, y desaparecer.
La oficina donde mi conocido se inició ha cerrado. Al final de la burbuja tenía tres pisos y un local. Los hay que tienen más de tres pisos, hipotecados claro, y solo los gastos mensuales, sin amortización, suponen una carga imposible. Un sueño roto, peor los que dan por perdido lo pagado por sus propias viviendas, soñando que un milagro, o las promesas de Zapatero, les solucione los pagos mensuales acumulados. Y antes de iniciar su carrera de reciclado a inmobiliario hasta se hizo API.
Y de vuelta de todo, recordé SOFICO, y los cientos de pequeños promotores inmobiliarios arruinados por furibundos barbudos y sus gestoras de Ayuntamientos. Aquel joven arquitecto de la Diputación (Comisión Provincial de Urbanismo) que me trató poco menos que de delincuente al pedirle la recalificación de una de mis urbanizaciones aprobada por un ayuntamiento. Un ecologista (otra nueva religión) espetándome que el bosque reconquistaría su espacio. Contestarle la barbaridad de que cuando el Mundo tuviera 30 o 40 mil millones de habitantes todo el globo terráqueo sería una gran bola de asfalto, cemento, hormigón, cristal y aluminio, rompió la inútil entrevista. El antifranquismo tras muerto Franco, un barbudo de sus funcionarios señalándome como la demoníaca expresión del Régimen. O la multipropiedad, la gran estafa sindical de la PSV, y de nuevo lo mismo multiplicado por diez, veinte o treinta… pasados treinta y cinco años, y todo igual… ayuntamientos recalificando, costa y montañas llenas de casas, con Leyes del Suelo, las Comisiones Provinciales de Urbanismo, el obligado aval bancario, el siempre presente API garantizador… la fortaleza de las nuevas inmobiliarias… todo igual… pero más grande, más nefasto… franquistas, socialistas, pujolistas… la pela… la estafa…